□ 외국인이 토지 소유권을 취득할 수 있을까?

  ▸ 인도네시아 국적을 보유한 개인만이 보유할 수 있고, 예외적으로 중앙은행 같이 인니 정부가 지정하는 특정 단체만 취득 가능
  ▸ 따라서, 외국인은 토지 소유권을 취득할 수 없다.
  ▸ 인도네시아 국적자의 명의를 빌려 소유권을 확보하는 경우가 있는데 이는 불법적인 방법으로 위험성이 있다.
  ▸ 인니법에 의해 설립된 외국투자법인은 토지와 관련된 권리중 경작권, 건축권, 사용권을 취득할 수 있다.

□ 외국인이 보유할 수 있는 부동산(주택, 아파트)는?

  ▸ 보유권리 : 사용권
    ※ 현재 외국인에 대한 부동산 건축권 부여 여부가 담긴 토지기준법 개정안이 국회에 상정되어 있음
  ▸ 구입자격
    - 인도네시아에 주소를 두고, 제한체류비자(ITAS) 또는 거주허가서(ITAP)를 보유하고 있는 투자가 혹은 취업자
    - 정부로부터 대표사무소 개설 허가를 받은 외국회사
    - 외국정부 또는 국제기구의 대표기구
  ▸ 취득대상
    - 국가소유 토지 사용권 토지에 세워진 독립주택 또는 아파트
    - 다른 종류의 토지권리 소유자와 계약에 의거 그 토지위에 세워진 독립주택 또는 아파트
    - 반드시, 신축 독립주택 또는 신축 아파트일 것
      ※ 건축권 토지 위에 건축된 독립주택 또는 아파트는 현재까지 외국인 명의로 등기 불가능
  ▸ 사용권 기간
    - 사용권 보유 외국인이 계속 ITAS or ITAP 보유시 최초 30년, 연장 20년, 갱신 30년, 총 80년 보유 가능
  ▸ 사용권 매각 또는 담보 가능 여부
    - 정부 승인 없이 매각이 자유롭고, 담보 제공, 임대 가능

  ▸ 최소 취득가액(지역별로 다르다)

▸ 체류허가 ITAS or ITAP 실효 시 부동산 매각 의무
  - ITAS or ITAP 실효일로부터 1년 이내 매각 의무
  - 매각치 않는 경우 인니 국가에서 공매하고 공매대금은 전 사용권 보유자에게 인계
▸ 사용권 보유 외국인 사망 시 부동산 처리
  - 상속인이 ITAS or ITAP 보유시 상속 등기 가능
  - 상속인이 체류허가가 없는 경우 상속발생일로부터 1년내 매각의무
  - 매각치 않는 경우 인니 국가에서 공매하고 공매대금은 제세공과금을 공제 후 상속인에게 인계

□ 부동산에 부과되는 세금은?

  ▸ 취득세(토지, 건물) : 구매자 5%
    - 시가 200억루피아 이상 고급주택과 100억루피아 이상 아파트에는 20%의 특소세 부가
  ▸ 양도세(토지, 건물) : 판매자 2.5%
    - 부동산 매매시 부동산 공증인은 상기 세금이 납부될 때까지 부동산 판매 증서에 서명할 수 없고, 이 증서가 없으면 소유권 이전 등기 불가능
      ※ 실거래 금액과 공시 거래 평가액 중 높은 금액 기준
  ▸ 토지 및 건물 보유세(Pajak Bumi dan Bangunan)
    - 10억루피아 미만 자산 : 공시 거래 평가액의 0.1%
    - 10억루피아 이상 자산 : 공시 거래 평가액의 0.2%
    - 건물이 없는 나대지, 전, 답, 200㎡ 미만 주거용 건물은 비과세
  ▸ 토지 및 건물 임대용 소득세
    - 과세 거주자일 경우 거래금액의 10%, 비과세 거주자의 경우 20%
    - 과세 책임은 임대인에게 있으나
    - 임차인이 법인일 경우 해당 거래에 대한 원천징수 신고 및 납부 의무가 법인에게 있으므로 거래시 주의 요망(실거래 가격과 공시거래평가액중 높은 금액 기준)

□ 부동산 중개비는?

  ▸ 매도자 또는 임대인이 부담
  ▸ 매매는 거래액의 2.5% / 임대차는 임대차비의 5%

□ 부동산 차명 보유시 유념사항?

  ▸ 실제 주인 명의로 근저당권 설정
  ▸ 매각 위임장 작성
  ▸ 소유에 관한 사실확인서를 받는다
    ※ 반드시, 법률전문가의 도움을 받는 것이 안전한 방법이다.